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注文住宅は費用シミュレーションが重要!予算や費用のポイントを知っておこう

 
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注文住宅の購入を考えている方にとって、「間取りや外観、内装などにどうやって自分の希望を反映させようか」とワクワクしますよね。

しかし、注文住宅を購入するにあたって、まず考えておきたいのは注文住宅の購入費用をしっかりとシミュレーション(計画)することです。

シミュレーションをしておかないと、外装や内装に予算をかけすぎてしまったり、無理した住宅ローンを組むと日常生活に影響したりと、様々なところで苦労してしまうかもしれません。

そこで今回は、注文住宅の購入費用をどのようにシミュレーションすれば安心できるのか、必要となる費用や予算の考え方を解説していきます。

 

1:注文住宅を購入するときに必要な費用とは


 
新築の注文住宅を購入する場合、大きく分けると次の3つの費用が必要になります。

  • 土地取得費用
  • 建築費用
  • 諸費用

まずは、これらの費用について大まかでも理解することで、必要となる予算の全体像が見え、計画を立てやすくなるはずです。

 

(1)土地取得費用

すでに相続や建て替えなどで注文住宅を建てるための土地をお持ちであれば、この費用は必要ありません。

しかし住む場所から決めて注文住宅を購入する場合、土地の購入が必要になります。

土地の購入費用については、立地条件・広さ・利便性によって費用が変わってきますので、あなたのご家族のライフスタイルに合った場所で土地を探して購入することが大切です。

一般的には、都市部では坪単価が高くなり、郊外では坪単価が安くなります。そのため、郊外で注文住宅を建築すると、少し広めの土地を購入しても都市部よりも予算が少なくても済むということもあります。

また、日常生活で車を使用するご家庭であれば、駐車にかかわる必要費用も考えておきたいところです。毎月駐車場代を払い続けることを考えると、土地購入するときには長い目で考えて、車の分だけ広い土地を購入しておく方が経済的な負担が軽くなることも多々あります。

 

(2)建築費用

建築費用とは、住宅を建てるのに必要となる費用です。大きく分けると、本体工事費付帯工事費用の2つの費用として考えることができます。

 

■本体工事費

本体工事費とは、建物をつくるための費用を指しています。例えば次のような部分です。

  • 基礎
  • 住宅の骨格(躯体)
  • 屋根
  • 設備 など

 

■付帯工事費用

付帯工事費用とは、本体以外に必要となる費用を言います。例えば次のような内容です。

  • 玄関アプローチ
  • 屋外の水道や排水工事
  • 照明 など

建築業界で外構工事と呼ばれる部分がメインです。また、カーテン空調などに必要な費用も付帯工事費用に含まれることもあります。

これは土地の状態によりますが、次のような費用も付帯工事費用として考えるようにします。

  • 水道管の引き込み
  • ガス管の引き込み
  • 地盤に関する工事
  • 建て替えの場合は解体工事

ここで特に注意しておきたいのが、地盤に関する工事費用です。土地を購入された後に、地盤の強度を高めないと家が建てられないとか、排水工事をしないと水はけが悪くて快適に暮らせないとか、こういったことがわかると当初考えていた費用よりも負担が増えてしまうことにもなりかねません。

土地購入のときには、地盤の調査などできることはやっておきたいですね。

 

(3)諸費用

諸費用とは、手続きや税金、家、土地の購入などによって発生する費用を指します。

諸費用は、小さな金額が度々出ていきます。一回の出費が多くなくても総額で見ると、知らない間に大きな負担になっていることもあります。

また、諸費用で注意しておきたいのが現金払いがメインになることです。

役所の窓口やコンビニで振り込むといったシーンでは、まだまだ現金払いが多いため、月末近くになって「お金が足りない」という状況になることもあります。

さらに、諸費用は支払うタイミングや金額が異なっていることも注意しておきましょう。

月末払いや20日払いのように分かっていれば計画も立てやすいですが、手続きに行ったときに窓口で払うケース多いため、一時的にお金の工面に苦労する可能性も出てきます。

このように諸費用はバカにできない費用ですから、予算を考えるときには土地や住宅の費用だけではなく、諸費用に関しても頭に入れて考えておく必要があります。

 

2:わかりづらい「諸費用」の内訳


 
諸費用に関して、もう少し具体的にお話していきます。

 

(1)土地購入の諸費用

土地購入時に必要となる諸費用は、次のとおりです。

  • 仲介手数料
  • 売買契約書印紙税
  • 登録免許税(登記費用)
  • 司法書士への報酬
  • 不動産取得税

 
■仲介手数料
仲介手数料は、宅地建物取引業法によって上限が決められています。400万円を超える取引の場合には、物件価格の3%+6万円に消費税を掛けた金額になるといわれています。

 
■印紙税
本来であれば、1,000万円~5,000万円の住宅なら2万となりますが、令和4年3月31日までの間に作成されたものであれば、軽減税率が適用され1万円となります。

参考)
国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表(その1)第1号文書から第4号文書まで」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm
国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm

 
■登録免許税(登記費用)
軽減税率によって、令和5年3月31日までの間に登記を受ける場合は、土地の評価額の1.5%となります。(通常は2%)

参考)No.7191 登録免許税の税額表
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm

 
■不動産取得税
不動産取得税は、固定資産税評価額(購入額ではない)の4%です。

 
■司法書士への報酬
最後に残っている司法書士への報酬ですが、相場としては5万円程度といわれていますが、司法書士によって変化するため予め相談して費用を確認しておきましょう。

また、ご家族の中で手続きに時間を使える方がいらっしゃるのなら、ご自身で手続きを進めることも可能です。

 

(2)建築の諸費用

建築の諸費用は次のとおりです。

  • 設計監理料
  • 工事請負契約書の印紙税
  • 建築確認の申請費用
  • 上下水道の加入料
  • 登録免許税
  • 司法書士への報酬
  • 地鎮祭や上棟式

 
■設計監理料
設計監理料は施工費用の10%くらいが目安といわれています。

 
■印紙税
本来であれば、1,000万円~5,000万円の住宅なら2万となりますが、令和4年3月31日までの間に作成されたものであれば、軽減税率が適用され1万円となります。

参考)
国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表(その1)第1号文書から第4号文書まで」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm
国税庁「建設工事請負契約書の印紙税の軽減措置」
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/12/03.htm

 
■建築確認の申請費用
建築確認の申請費用は10万円~20万円程度です。

 
■上下水道の加入料
上下水道の加入料は地域によって変化しますが、概ね20万円前後。

 
■登録免許税
軽減税率によって、令和5年3月31日までの間に登記を受ける場合は、土地の評価額の1.5%となります。(通常は2%)

参考)No.7191 登録免許税の税額表
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm

 
■司法書士への報酬
建物を調べてもらうために「土地家屋調査士」に依頼するのですが、そのときの報酬が10万円前後。

 
■地鎮祭や上棟式
地鎮祭や上棟式は、地域によって違います。

 

(3)住宅ローンの諸費用

住宅ローンの諸費用は、次のとおりです。

  • 金銭消費貸借契約書の印紙税
  • ローンの保証料
  • 火災保険料
  • 地震保険料
  • 抵当権設定登記
  • 司法書士への報酬
  • 融資の事務手数料

 
■印紙税
印紙税は、1000万円~5000万円なら2万円。軽減税率は不動産の譲渡に関する契約書に限られるため、住宅ローンは対象になりません。不動産にローンの保証料や融資の事務手数料、火災保険や地震保険に関しては金融窓口や保険の窓口で確認しておきましょう。

 
■抵当権設定登記
抵当権設定登記に関しては、借入金額の0.4%(軽減措置が適用できれば0.1%)。

 

(4)その他の諸費用

その他の費用で注意しておきたいのが、次の3つです。

  • 仮住まいの家賃
  • 引っ越し費用
  • 新居で使う家電や家具の購入費用

住宅そのものの金額が大きいので、油断すると簡単に大きな買い物をしてしまいがちです。きちんと計画的に費用を算出しておきましょう。

 

3:注文住宅費用の予算の考え方


 
注文住宅に必要な費用は、どのように予算計画すれば安心して購入できるのでしょうか。次のお話する考え方をベースにしてみてください。

 

(1)自己資金の確認と決定

手元にいくらくらいのお金があるのか。そのうち、いくらは残しておきたいのかを考えましょう。

先ほど出てきました「その他の諸費用」も忘れずに考えてください。そうすると、自己資金が決定できます。少し余裕を持って手元にお金を残しておく方が安心できます。

 

(2)住宅ローンでの借入金額

住宅ローンの返済で大切なのは「安定して返済できること」です。無理な返済額を設定すると、生活が苦しくなります。また、経済状況の変化によって収入が減少した場合、すぐに返済ができなくなることも考えられます。

一般的にはこのような計算式があります。

年収の25%÷12ヶ月=安心して返済できる金額

 

(3)無理なく返済できるかシミュレーション

自己資金と返済金額が決まれば、何年のローンを組むか決めることで購入資金を決定できます。

土地購入の必要がある場合は、土地代も忘れずに考慮に入れて予算をシミュレーションしてください。

住宅購入の費用を考えると、どうしても「家だけ」の金額に目が行ってしまいがちですが、家だけではなく土地の費用や諸費用まで考えて計画する必要があります。

例えば、次のようなケースでシミュレーションしてみましょう。

  • 税込み世帯年収:500万円
  • 毎月の返済可能金額:10万円(年収の25%÷12ヶ月)
  • 自己資金(頭金):100万円
  • 返済期間:35年
  • 返済金利:0.545%(固定金利)
  • 借入限度額:3,800万円

住宅購入の費用目安は、借入限度額+頭金-諸費用(購入金額の3%で計算)すると、以下のようになります。

3,786万円

このように、まずはざっくりと無理なく購入できる予算を計算してみましょう。

 

4:注文住宅の相場と特徴


 
注文住宅の費用相場を見ていきましょう。それぞれの費用相場には建物に特徴があることを知っておきましょう。

 

(1)1000万円台

かなり費用を抑えた相場です。床延べ面積が90㎡~110㎡になる住宅が多い費用相場でもあります。

一般的に、1000万円台の注文住宅では、長方形や正方形の外観を持つ設計が多いです。この形状にすることで設計も簡単になり、建物全体がシンプルなので工事費用を抑えやすくなります。

屋根も片流れにすることで予算を抑えることができるでしょう。

 

(2)2000万円台

費用相場が2000万円台の住宅であれば、少しずつグレードアップができます。また、こだわる部分を増やすこともできます。

特にこだわりのある素材を使うことや、設備をワンランク上にすることもできます。

 

(3)3000万円台

おおむね希望する戸建て住宅を手に入れることができる費用相場です。

外構にもこだわることができ、家全体にこだわりを発揮しやすくなります。かなりクオリティの高い住宅になりますので、満足度の高い暮らしが期待できます。

 

シミュレーションで安心できる暮らしを

注文住宅に必要な費用は、住宅の建築費用だけではありません。土地購入の費用や諸費用なども考慮して、現実的な予算をシミュレーションすることで、安心できる暮らしが手に入ります。

「これくらいなら大丈夫だろう?」と考える前に、まずはざっくりでも構いませんからシミュレ-ションしてみてください。

 

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