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【大和市向け】新築戸建てor新築マンションはどちらがいい?

 
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「マイホームが欲しい!」と考えたとき、まずマンションなのか、戸建てなのかという選択肢が出てきます。

マンションと戸建ての比較は難しく、一言でどちらがいいとはお伝えできません。

今回、様々な項目で新築戸建てと新築マンションを比較してみますが、それらを参考にご自身の情報と照らし合わせて十分に検討をしてみてください。

 

1.お金面での比較

まずは、誰もが気になるお金についてです。

ここでは、販売価格・資産価値・維持費・税金の4点から考えていきましょう。

 

(1)販売価格

マンションと戸建てでは延床面積の平均がずれてくるので、ここではどちらも30坪(約100㎡)の延床面積があるとして比較していきます。

 

■マンション

マンションエンジン(株式会社マーキュリーリアルテックイノベーター)の情報を参考にしてみると、神奈川県大和市の新築マンションの平均坪単価は198.0万円。(2022年5月時点)

30坪(約100㎡)のマンションだと、販売価格は次のような計算式になります。

198.0万円/坪 × 30坪 = 5,940万円

 

■戸建て

戸建ての場合は、土地代金+建物(建築)代金の合計で考えていきます。

SUUMO(株式会社リクルート)によると、大和市の土地の平均坪単価は69.6万円/坪。(2022年5月時点)

よって、30坪(約100㎡)の土地だと、土地の販売価格は次のような計算式になります。

69.6万円/坪 × 30坪 = 2,082万円

この価格に建物(建築)代金が追加されるわけですが、戸建ての場合はどういった間取りにするのか、どういった素材を使用するのかなど、家ごとに建物代金が大幅に変わってきます。

そのため、ここでは一般的な間取りや設備などで建てることを仮定して、建物代金を2,100万円とします。

土地代金:2,082万円 + 建物代金:2100万円 = 4,182万円

まとめると、次のようになります。

 

販売価格
(どちらも大和市 30坪とした場合)
新築マンション 5,940万円
新築戸建て 4,182万円

 

■マンション・戸建て それぞれの平均面積数での比較

同じ坪数だとしたとき、新築戸建てより新築マンションのほうが高額となりますが、実際は建物の坪数は異なるため、マンション・戸建てをそれぞれの平均延床面積数で比べてみましょう。

大和市の新築マンションの平均面積は70.83㎡(21.43 坪)で、平均価格は4,241万円。(マンションエンジン調べ)

新築戸建ての場合は、日本住宅ツーバイでの実績上、平均的に30坪ぐらいになるので、先ほど計算した4,182万円で考えます。

 

新築マンション・新築戸建て
各平均的な面積での比較
新築マンション 4,241万円(21.43 坪)
新築戸建て 4,182万円(30坪)

 

それぞれの平均面積で考えても、新築マンションのほうが割高になる可能性が十分にありそうですね。

ただ新築戸建てでも、設備や間取りなどをこだわった場合は、新築マンションよりも費用が高くなる可能性は十分にあることを覚えておいてください。

ここまでをみると、新築マンションより新築戸建てのほうが販売価格では低く抑えられそうに思えますが、実際は新築マンションを選択する方はたくさんいらっしゃいます。

ということは、販売価格以外で新築マンションか新築戸建てなのかを判断する材料があるということが考えられるため、他の項目についてもみていきましょう。

 

(2)資産価値

では、次に資産価値で考えてみましょう。

マンションも戸建ても建物の価値は、年々下がっていきますが、下がり方に違いがあります。

 

■マンション

マンションは、所有する土地面積で考えるとわずかなものとなるため、土地よりも建物の価値が重要となります。

マンションは鉄筋コンクリート造(および鉄骨鉄筋コンクリート造)で造られていることが一般的。鉄筋コンクリート造(および鉄骨鉄筋コンクリート造)は、耐用年数が47年とされており、建物の価値の下がりスピードが戸建てよりゆるやかなため、建物の価値はマンションのほうが長く続くと考えられます。

参考)国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/pdf/2100_01.pdf

 

■戸建て

戸建ては、木造であれば耐用年数は22年。マンションの耐用年数47年に比べたら、建物の価値は下がりやすいと考えられます。

ただ、土地の価値が下がり続けることはほとんどないと考えられるため、建物の価値がゼロとなったとしても、土地の価値が残り続けます。

そのため、家の相続という長い期間の視点でみたときは、立地などの環境も影響するとはいえ、戸建て(主に土地)のほうが長い期間での資産価値としてはある、といえるでしょう。

 

(3)維持費

マンションにしろ、戸建てにしろ、家を購入したら終わりではありません。住み続けていくには光熱費や水道代など以外にも、住宅の“維持費”が発生します。

維持費に含まれるのは、主に次の項目です。

  • 固定資産税・都市計画税
  • 管理費・修繕積立金
  • 駐車代

 

①固定資産税・都市計画税

■固定資産税
固定資産税は、所有する土地や建物(住宅や店舗、工場など)、償却資産に課せられる税金のことを指します。各自治体が定める“固定資産税評価額”(土地や建物の評価額)の1.4%で計算されます。

固定資産税評価額 × 1.4% = 固定資産税

毎年、1月1日時点に土地や建物、償却資産を所有している方が対象となります。

■都市計画税
一方、都市計画税とは、道路や公園といった公共施設を整備し住みやすい街にしたりする区画整理事業、公共水域の自然を守りながら下水道の管理などを行う下水道事業などの都市計画事業に要する費用に充てるための税金のことを指します。

各自治体が定める“固定資産税評価額”(土地や建物の評価額)0.2%で計算されます。(神奈川県大和市の場合)

固定資産税評価額 × 0.2% = 都市計画税

都市計画税は、都市計画法による市街化区域内に土地と建物を所有していると課せられるので、市街化区域ではないエリアに住んでいれば、都市計画税はかかりません。

参考)大和市「固定資産税、都市計画税とは」
https://www.city.yamato.lg.jp/gyosei/soshik/49/koteishisanzei/5702.html

固定資産税評価額は、土地の立地や住宅の構造によって変わってくるので、市町村ごとに同額というわけではありません。また、固定資産評価額を閲覧できる人は制限されているので、誰でも調べて閲覧することができるわけではありません。

固定資産評価額を知る方法としては、次の通りです。

課税明細書で確認:
毎年手元に届く固定資産税の納税通知書の中に添付されている、課税明細書を確認
固定資産課税台帳を閲覧申請:
固定資産税の課税対象となる土地や家屋の所有者などの情報が掲載されている帳簿の閲覧申請を市町村に行い、閲覧確認する

詳細は、大和市ホームページ「縦覧と閲覧について」をチェック
https://www.city.yamato.lg.jp/gyosei/soshik/49/koteishisanzei/5906.html

固定資産評価証明書を入手:
固定資産課税台帳に登録されている内容を証明する書類である“固定資産評価証明書”を役所から入手して確認可能

固定資産税は、各土地や建物によって異なるものですが、マンションと戸建てでも大きく変わってきます。

固定資産税は、土地と建物を別々に評価額が定められて税額が決定します。現時点では、土地に対する減税措置だけではなく、新築建物は新築後の3年間、固定資産税が1/2の減税(行政による)や長期優良住宅の5年間減税の減税処置があります。土地や建物に対する減税処置からも、戸建てのほうが固定資産税は抑えられるといわれています。

 

②管理費・修繕積立金

■マンション
マンションの場合、管理費・修繕積立金が毎月かかります。

管理費は、マンションの共用エリアの掃除や電気代、設備のメンテナンスなど、自分も含めた住んでいる人たちが、心地よくマンションで暮らしていけるように管理費を毎月マンションの運営側に納めます。

修繕積立金は、マンションの外壁の塗り替えや防水対応、設備の維持管理など、定期的に必要となる建物のメンテナンスに使用されます。

■戸建て
戸建てには、この管理費・修繕積立金は不要ですが、定期的なメンテナンスはマンションと同様に必要となってきます。

外壁は5年、10年、屋根は10年単位など、家の外や内・床・屋根といったメンテナンス費用が発生するので、まとまった資金が5年~10年におきぐらいに必要となります。

結局はどちらも資金が必要になってくるということですが、管理費・修繕積立金はマンションの共用エリアが対象となっているため、「自分の家の洗面台が壊れた」といった家の中(専有部分)の管理・修繕は対象外となります。

そのため「管理費・修繕積立金を毎月支払っているのに、いざ家の中で修繕が必要となったときに別途費用を支払うことになるなんて…」と納得がいかない気持ちになるかもしれません。

 

③駐車代

「戸建てでは駐車代がかからない」というフレーズを耳にしたことがある方もいるでしょう。確かに、毎月駐車場代が発生するマンションと駐車代が発生しない戸建てでは、戸建てのほうがお得に感じます。

しかし、戸建ては駐車場代が発生していないわけではありません

駐車スペースを確保したうえで、土地の広さを決めていくわけなので、「戸建てにとっての駐車場代は土地に含まれている」と考えるのがいいでしょう。

そのため前提として、“土地に駐車場代が含まれている戸建て”“毎月駐車場代が発生するマンション”で、比較してみてください。

 

■マンション

マンションの場合は、毎月駐車場代が発生しますが、この価格が安い場合は管理費も合わせて確認しましょう。駐車場代が安い場合は管理費が他よりも高めに設定されていることもあります。

また、お金の問題だけではなく距離の問題があります。

マンションだと駐車スペースから玄関まで距離があるため、車に乗り込んで出発するまでや荷物を運び入れるのに時間がかかります

夏や冬といった気温的に体力が辛くなるときは、特にこの距離がストレスとなる方も多いでしょう。シニア世代になったときにもこの距離が身体に負担になるかもしれません。

 

■戸建て

土地代も含めた全体の費用(予算)とマンションの販売価格が大体同じの場合は、駐車場代という点だけみれば、戸建てのほうがお得に済むでしょう。

他にも玄関から駐車スペースまでの距離がマンションより短くなるので、荷物運び込みやすぐに自宅を出発できるといったメリットがあります。

特に注文住宅の場合は、外構の造り次第で、雨に濡れないようにしたり、自宅内にいても愛車を眺めることができたりと、生活のしやすさを重視して設計できるのもメリットになります。

 

2.生活面での比較

(1)防犯性

■マンション

マンションの場合、住む人たちが「監視カメラをつけたい」といった意思があるない関係なく、エントランスという存在があり、オートロックや防犯カメラが設置されていることがほとんどです。

常駐の管理人や警備員がいるマンションもあるため、人の目がある状態が長い時間保たれるのは、セキュリティ面としては重要でしょう。

ただ、マンションの設備に安心してしまい、玄関のカギを開けっ放しにするなど、油断はすることないように注意しましょう。

 

■戸建て

戸建ての場合、自身でのセキュリティ対策が必要となってきます。

敷地内に入られてしまえば人の目に触れる危険性が低くなり、人が入れるぐらいの窓があれば侵入経路となってしまいます。

そのため防犯カメラを設置してみたり、ホームセキュリティに加入したりと自身で対応する必要があります。

マンションより防犯性の高い家にすることに意識をもっていなければならない戸建てですが、強化ガラスやピッキング・こじ破りなどに強い玄関ドアを採用したりなど、家づくりの段階から、防犯性が高い設備を採用していくこともできます。

また、今でも戸建ての一番の防犯対策は“近所からの目”です。

長期間家を空けることがあるならば、隣人に「1週間ほど家を空けますね」と報告をしておきましょう。

家を空けている間に人の気配や動きがあれば、隣人が気づいてくれるかもしれないですし、隣人の目によって空き巣などに狙われるリスクが低くなるかもしれません。

近所も巻き込みながら、自分自身で防犯性を強化していけるという点では、戸建てのメリットと考えられます。

 

(2)騒音

騒音に関しては、家の造りによって変わってくるため、戸建てだから騒音を気にしなくて済むと言い切れるわけではありません。

一般的に戸建ては木造、マンションは鉄筋コンクリート造であることが多いです。木造だと音が伝わりやすいため、隣の家と距離が非常に近い場合は、隣地の生活音が聞こえることが十分に考えられます。

逆に自分の家庭の生活音が、隣地の住宅に伝わる可能性もあります。

マンション、戸建てどちらも、近所への音の配慮をし続けることが何よりも新しい住宅で生活していくうえで大事でしょう。

戸建ての場合は、ペアガラスや断熱材、施工方法をこだわることで防音性を高めることが可能です。ペアガラスは、防音性だけではなく断熱性を高めることにもなり、暑さ寒さ対策や結露対策など、別のメリットも同時に得られます。

新築戸建てを建てるときは、立地条件や周辺の環境を工務店に伝え、どのくらいの対策が必要なのかアドバイスをもらうようにしてみましょう。

 

(3)災害

■マンション

鉄骨コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造であり、免震装置や制震構造による地震対策を行っているマンションが増えています。

「大雨などによる水害によってエレベーターが動かなくなってしまった」というニュースも耳にしたことがあるとは思いますが、地震以外の災害が発生したときのため、備蓄倉庫や自家発電装置をマンションに設ける動きが進んでいます。

 

■戸建て

戸建ての災害対策は、土地選び・家の構造や素材・メンテナンスが重要です。

土地選びの際は、ハザードマップや浸水想定区域マップなどを確認し、自分たちが住もうとしている土地にどんな災害のリスクがあるのかを自分の目でしっかりと確認しましょう。

構造に関しては、土地にどんな災害リスクがあるのかによって対策が異なってきますが、耐震性や耐火性などの性能を求めすぎてしまうとコストが大幅に膨らんでしまい、間取りの融通が利かなくなったりすることも考えられます。

土地の状態と予算を踏まえたうえで、木造なのかプレハブ工法なのか、といった工法の選定をし、その工法を得意としているハウスメーカーないし工務店を探してみるのもいいでしょう。

他にも、台風に強い屋根の形や揺れに強い間取りの形といった素材や間取りを生かした対策方法もあります。

 

(4)日当たり

日当たりに関しては、道路付け・方位・周辺環境による影響が大きい部分がありますが、マンションより自由に窓を取り付けられることを考えると、家全体で日を取り入れられるのはマンションより戸建てであるといえるでしょう。

 

(5)虫

虫が苦手な方は男女ともに多いですよね。虫が苦手じゃないとしても、家の中に虫がいるという状態は、気持ちよくないものです。

 

■マンション

この虫問題に関しては、マンションのほうが虫は出にくいといえるでしょう。

マンションの階数や共用部分の状態、周辺環境にもよる部分もありますが、自身で虫対策も採れば、戸建てよりは家の中に虫が入ってくるリスクを減らすことができます。

 

■戸建て

戸建てが虫が常に入ってくるようなすき間だらけの家なのか、といったらそうではありません。

しかし、周辺に森と林といった自然あふれた環境であったり、飲食店や商業施設でにぎわう環境であったりすれば、家の周りにいることは十分に考えられるので、家の中に入ってくることを前提に対策をしておきましょう。

また自然があまりない環境だとしても、対策をしなくてもいいということではないので、網戸の目のサイズが小さいものを選ぶ、ゴミはこまめに処分する、湿気を溜めないようする、などの対策を心がけましょう。

 

3.将来性での比較

(1)バリアフリー

住宅におけるバリアフリーで代表的なものは、脱衣所から浴室、廊下とトイレの床段差といった“段差”をなくすことです。

他にも、手すりをつけたり引き戸を採用したりと、最初から家づくりに取り入れられるポイントはいくつかあります。

 

■マンション

最近のマンションでは、洗面所やトイレといった段差が最初からフラットになっていたり、手すりが取り付けられていたりすることが多いです。

ただ、玄関部分を広げたり、玄関扉を変えたりすることは難しく、フラットすることができない段差もあるので、ある程度の制限はかかってしまいます。

 

■戸建て

高齢者と一緒に住む予定がない場合でも、将来のことを見越して段差がない家や玄関や階段などに手すりをつける家がほとんどです。

他にも、断熱性を高めてヒートショックをなるべく防げるようにしたり、浴室は滑りにくい床材を採用したりなど、注文住宅の戸建てであれば、様々な工夫を施せます。

 

(2)リフォーム

マンションと戸建てだと、リフォームが可能な範囲が異なります。ただこれは一般的な目安なので、家の状況によって変わってくる部分があります。

 

■マンション

まずマンションの場合、玄関ドアとサッシの交換、排水縦管が通るスペースなど、マンションの共用部分に含まれる箇所はリフォーム不可となります。バルコニーも基本的にリフォームはできません。

床や水回りの移動に関しては、使用できる素材や移動できる範囲に制限があることがあるので、管理組合に確認をかならず取るようにしてください。

一方、可能な限りの間取りや内装の変更、断熱性をあげるためのリフォームは可能です。

 

■戸建て

家の構造によってできる・できない部分はあるものの、玄関ドアやサッシの交換、水回りの移動、間取りの変更など、マンションよりリフォームできる範囲は広がります

日本住宅ツーバイでは、2×4(ツーバイフォー)工法を採用しているので、2×4工法のリフォームできる・できないをご紹介します。

 

■2×4工法のリフォームについて

2×4工法のリフォームについて、インターネットで情報を検索してみると、「2×4工法はリフォームがしにくい」「2×4工法の家は、壁の撤去など間取りの変更ができない」といった情報が出ていることがあります。

対応できる業者が少ないことからも、2×4工法のリフォームはハードルが高いイメージをもっている方も多いかもしれません。

しかし、実際はルールを守っていれば、壁をなくしたり移動させたりすることで、間取りの変更、窓や開口部の変更、増築などが可能です。

 

ツーバイフォーリフォーム7つの基本ルール

・耐力壁線区画は原則40㎡以内
・区画内の耐力壁の長短比は4以下
・建物の隅角部は90cm以上の壁を配置する
・耐力壁は基本的に90cm以上
・開口部の幅は最大4m
・耐力壁線上の開口の幅は壁長さの3/4以下
・耐力壁線の直下には基礎がある

引用)一般社団法人 日本ツーバイフォー建築協会「ツーバイフォーリフォーム7つの基本ルール」
https://www.2x4assoc.or.jp/technology/relief_reform/

 

ただ実際にリフォームするには、ツーバイフォー工法での施工を十分に経験しておく必要があります

日本住宅ツーバイでは、長年ツーバイフォー工法を取り扱っている他、リフォーム事業も行っているため、もしツーバイフォー工法の住宅でリフォーム業者をお探しの方は、ぜひ一度ご相談ください!

 

4.新築戸建て(注文住宅)は日本住宅ツーバイへ!

ここまで様々な視点からマンションと戸建てをみてきましたが、やはり一概にどちらがいいとはいえません。

ただ日本住宅ツーバイとしては、資産価値や自分のこだわり次第で生活のしやすさを向上できる点、自由度などから、ぜひ新築戸建てを検討してほしいと考えています。

もし新築戸建てで迷っていることや悩みがありましたら、ぜひ気軽に日本住宅ツーバイにご連絡ください!

 

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